菲律賓購屋完整指南

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Philippines，其 熱帶海灘, 熱情的當地人以及快速發展的房地產市場，是本地和外國房地產投資者的熱門目的地。然而， 在菲律賓購買房產需要考慮特定的法律因素，特別是對於外國買家而言。本指南概述了主要法律、法律要求和實際步驟，以幫助您順利完成整個流程。

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🇵🇭 外國人可以在菲律賓擁有房產嗎？

🔒 簡短回答： 沒有，但有關鍵例外

下 菲律賓憲法（第十二條第七款）, 禁止外國人擁有土地 在菲律賓。然而， 法律解決方法 替代形式的財產所有權其中包括：

✅ 外國人 可以 自己的：

1. 公寓單位 （最高可達建築物總建築面積的 40%）
2. 建築物或房屋 （但不包括它們腳下的土地）
3. 擁有土地的公司的股份，前提是外資持股比例不超過40%

🧾 法律基礎：管理財產所有權的主要法律

🧑‍🤝‍🧑 外國所有權解決方法

1. 購買公寓單元

• 必須處於 在HLURB註冊的公寓項目 （現為 DHSUD）。
• 外國人可以集體擁有 佔總單位數的 40%.

2. 租賃協議

• 你可以 租 土地使用期限長達 50 年，可續期25年。
• 允許外國人建造建築物並擁有建築物，但不允許擁有土地。

3. 公司所有權

• 成立菲律賓公司 至少 60% 菲律賓所有權.
• 然後公司可以 合法擁有土地.

4. 與菲律賓公民結婚

• 土地可以登記在菲律賓配偶的名下。
• 外籍配偶可以擁有 用益物權 但不能出現在土地所有權上。

📋 購買房產的法律要求

🔎 盡職調查

購買前，請務必確認：

• 所有權（所有權正本/轉讓證書）
• 納稅申報
• 分區合規性
• 欠稅、留置權或產權負擔

📝 購買土地/房屋的法律步驟

1. 購買要約和協議

   • 協商條款並簽署意向書或預訂協議。

2. 銷售合約

   • 盡職調查完成後立即擬定。

3. 絕對銷售契約（DOAS）

   • 全額付款後簽名。

4. 公證

   • DOAS 必須經過公證才具有法律約束力。

5. 納稅

• 資產增值稅 （售價或區域價值的 6%，以較高者為準）
• 印花稅 （1.5％）
• 轉讓稅 (0.5%–0.75%)
• 登記費用 （各不相同）

1. 產權轉讓

   • 註冊 契據登記處 並更新 納稅申報 在當地評估辦公室。

🏢 購買公寓：流程和要求

1. 檢查開發者認證 與 達哈薩克健康與城市發展部
2. 簽一個 預訂協議
3. 支付 首付 （通常為 10–30%）
4. 回顧一下 主契約和限制聲明
5. 確保遵守 外資持股比例上限為40%

🔑 外國買家須知

• 使用菲律賓名字作為前綴 is 非法 並根據 反傀儡法.
• 產權驗證必須通過 土地登記局（LRA） or 契據登記處.
• 使用 持牌房地產經紀人 （經中華人民共和國認可）以確保更安全的交易。
• 參與一個 房地產律師，尤其是對於企業或租賃購買而言。

💼 外國人可以透過公司投資嗎？

是的，但根據 外國投資法，外國人只能透過 至少有 60% 菲律賓人擁有的公司。外國人可以擁有 40％ 的股份。該公司可以購買土地，但是 不能是虛擬設定；它必須是一個 擁有資本和營運的合法企業.

🧑‍🌾 農業用地

即使是菲律賓公民也面臨限制：

• 最多5公頃 個人
• 外國人 不能擁有農業用地即使透過公司，除非獲得特定豁免（例如，土地改革計劃下的合資企業）。

🏘️ 作為前菲律賓人，您可以購買房產嗎？

是的。根據 雙重國籍法（RA 9225） 和 巴里克巴揚計劃:

• 前菲律賓人可以 擁有城鎮土地1,000平方公尺以下或農村土地1公頃以下。
• 必須出示前菲律賓公民身分的證明。

🛑 需要注意的危險訊號

• 標題不是 托倫斯登記
• 「僅申報稅務」的房產（非完全所有權）
• 文書工作或付款不完整
• 非法分割或非HLURB認證項目
• 賣家無法出示 業主的產權證書副本

🌅 為什麼在菲律賓購買房產是一個好主意

菲律賓將自然美景、經濟潛力和文化熱情融為一體，獨一無二，這使得擁有房產不僅實用，而且回報豐厚。以下是在菲律賓投資房地產的主要原因：

🏖 1. 價格實惠的天堂般的地點

• 海濱房產、山景地段和熱帶島嶼住宅 更實惠 比大多數西方或亞洲國家都要多。
• 例如，你可以購買海濱地塊 巴拉望, 錫高， 或者 吉馬拉斯 價格僅為巴厘島類似房產的一小部分，或 Thailand.

???? 非常適合養老院、度假租賃或遠距生活場所。

📈 2. 房地產價值上漲

• 城市和半農村地區都正在經歷 房地產穩步升值.
• 熱點地區如 馬尼拉, 宿霧、達沃和旅遊區（愛妮島, 波荷，錫亞高島）的房產價值 每年增加5–15%.

???? 現在購買，以後透過資本利得或租金獲利。

👷 3. 基礎設施繁榮

• 政府大規模投資 “建造，建造，建造” 該計劃將繼續改善全國的機場、道路、海港和橋樑。
• 可到達巴拉望島等偏遠地區和 北棉蘭老島 正在改善， 釋放隱藏的財產價值.

???? 改進 訪問 =土地價值增加。

🧑‍💻 4. 租賃和旅遊地產需求不斷增長

• 蓬勃發展的 Airbnb、生態旅遊與遠距工作市場 使度假租賃和小型度假村獲得高額利潤。
• 更多 數字游牧人老年人和退休人員正在尋找風景優美、環境安靜的長期出租房。

???? 將您的財產變成被動收入來源。

🌎 5. 不斷擴大的外籍人士和退休市場

• 擁有超過 菲律賓有300,000萬外國人該國已成為退休人員的避風港，尤其是在 特殊居民退休人員簽證（SRRV） 程序。
• 當地人會說英語、熱情好客、醫療費用低廉是主要的吸引力。

???? 許多退休人員希望購買或租賃，從而形成強勁的轉售或租賃市場。

🏛 6. 強大的合法所有權（托倫斯體系）

• 菲律賓使用 托倫斯所有權制度一旦正確登記，即可確保土地所有權。
• 這給你 法律確定性和保護，在許多發展中市場中很少見。

???? 只要進行盡職調查，所有權就是安全的並且可以執行。

📊 7. 高產潛力

• 黃金地段（例如 BGC、馬卡蒂、宿霧 IT 園區）的總租金收益率介於 每年 6–8％，高於許多東南亞國家。
• 即使是省級地產，只要進行適當的開發和旅遊行銷，也能獲得豐厚的收益。

???? 讓您的投資獲得更多回報。

👨‍👩‍👧 8. 非常適合海外菲律賓勞工和菲律賓海外務工人員

• 財產是 流行的財富累積策略 在海外菲律賓勞工。
• 房地產既是投資，也是長期規劃 退休或家庭使用 回家。

???? 今天就幫助您的家人，同時確保您的未來。

💰 9. 與其他國家相比，進入門檻較低

• 空置土地無需繳納年度房產稅（只有小塊 不動產稅 一旦改進）。
• 您可以從小處著手：分割地塊、農場地塊或房屋和地塊套餐的價格從 500,000 比索起。

???? 無需大量資本即可開始投資。

🌴 10. 新興領域中尚未開發的寶石

• 地點如 吉馬拉斯， 朗布隆、甘米銀島、三描禮士島和古董 仍然被低估——但受歡迎程度正在慢慢上升。
• 隨著這些地方的發展，早期投資者將獲得最大的利益。

???? 在高峰來臨之前儘早進入。

🧠 最終洞察與聯繫

在菲律賓購買房產不僅意味著磚塊和土地，還意味著 擁有一片天堂 在最 亞洲自然資源豐富、文化底蘊深厚的國家。無論您想建造住宅、開設度假村、在海邊退休還是將土地轉手做生意，潛力都是真實存在的。

📌 請記住：始終使您的投資符合法律規定，並進行徹底的盡職調查。

如果您有任何疑問，請隨時與我們聯繫：

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